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12/07/2021
L’autorité macroprudentielle qui surveille le système financier – le ministère des Finances et la Banque de France pour faire simple – a émis des recommandations en décembre 2019 pour réguler la production de crédit immobilier. Depuis, la Haute autorité est revenue sur ses mesures et cet été va marquer un nouveau tournant pour le crédit immobilier. Explications.
Nous sommes le 1er octobre 2019 : pas de Covid-19 à l’horizon encore, mais un marché immobilier euphorique qui s’apprête à franchir le million de transactions sur douze mois. Les raisons de cette embellie ? Des taux de crédit immobilier au plus bas, passés de 1,43% en moyenne en début d’année à 1,12% d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Conséquence : un nombre croissant de ménages peuvent prétendre à l’accession à la propriété, et les banques s’engouffrent dans la brèche pour réaliser des chiffres spectaculaires. Mais le HCSF s’inquiète de l’envolée du niveau d’endettement des ménages français dans une note publiée ce jour-là sous le titre « Diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel ».
Dans cette note, le HCSF s’inquiétait « de l’augmentation des pratiques a priori les plus risquées » citant l’allongement des maturités, la hausse des taux d’effort individuels et le recul de l’apport personnel. C’est aussi la dégradation des marges des établissements prêteurs qui alerte Bercy et la Banque de France, au point d’éditer le 12 décembre 2019 des recommandations à l’attention des banques :
Le HCSF autorise toutefois les établissements prêteurs à déroger à cette ligne de conduite pour 15% des dossiers traités.
Après une année d’expérimentation marquée par la crise sanitaire, le HCSF se félicite lors de sa réunion du 17 décembre 2020 de l’interruption de « la dérive progressive des conditions d’octroi observée depuis quelques années ». Afin de ne pas nuire à la reprise économique, l’instance décide alors de procéder à des assouplissements :
Autre mesure d’assouplissement, la possibilité de déroger à ce cadre pour 20% de la production de prêts immobiliers.
Jusque-là, la bonne application des recommandations du HCSF reposait sur des contrôles de l’ACPR. Mais après la pédagogie, place à la répression : la réunion du 15 juin 2021 a acté le principe d’une réglementation afin de permettre de sanctionner les banques qui ne joueraient pas le jeu de ces principes dans l’octroi de crédit immobilier. Elle pourrait faire son apparition dès cet été et renforcer la vigilance des établissements prêteurs dans l’étude des dossiers. Plus que jamais, faire appel à un courtier en prêt immobilier est un atout pour maximiser ses chances de décrocher son financement !
