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Crédit immobilier : L'impôt sur les plus-values immobilières

Lorsque vous revendez un bien immobilier, si le prix de revente est supérieur au prix auquel vous achetez ce bien, vous réalisez une plus-value. Et l'Etat taxe ce gain financier ; c'est l'impôt sur les plus-values immobilières. Cette taxe a un taux d'imposition de 19 % et fait partie de l'impôt sur le revenu. La fiscalité des plus-values immobilières a été modifiée par la loi de Finances rectificative datant du 19 septembre 2011. Néanmoins, certains changements ne seront applicables qu'à compter de février 2012. Explications.

Quels biens sont concernés ?

Toutes les ventes immobilières contre paiement sont soumises à cet impôt. Il en est de même pour les ventes de biens via une Société Civile Immobilière (SCI).

Certaines opérations immobilières ne sont pas soumises à l'impôt sur les plus-values :

  • la vente d'une résidence principale. Les nouvelles dispositions apportées à la fiscalité des plus-values (applicables à compter de février 2012) n'impactent pas la résidence secondaire ;
  • les ventes immobilières inférieures à 15 000 € ;
  • les retraités ou invalides à la pension modeste ;
  • les reventes de logements sinistrés ;
  • les expropriations pour cause d'utilité publique ;
  • les ventes de biens à des organismes gérant des logements sociaux (avant le 31 décembre 2011).

Comment se calcule la plus-value brute ?

Le calcul de la plus-value brute générée par la revente de votre bien immobilier est très simple.

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente ou prix de cession et le prix d'acquisition.

Vous trouverez le prix de vente ou de cession dans l'acte de vente. A ce montant, vous devez ajouter certaines charges en capital et en indemnités et soustraire quelques frais de vente (le coût du dossier de diagnostic technique par exemple).

Le prix d'acquisition correspond au prix versé lors de l'acquisition du bien, majoré de plusieurs frais :

  • les frais d'acquisition (forfait de 7,5 % du prix d'achat) ;
  • les frais de voirie, de réseau et de distribution ;
  • les dépenses de travaux. Vous pouvez évaluer ces dépenses de deux manières : soit sur la base de leur montant réel, soit à 15 % du prix d'achat (à condition de revendre le bien après cinq ans).

Quid de l'abattement fiscal ?

Avant la réforme fiscale de 2012, vous pouviez bénéficier d'un abattement fiscal de 10 % par année de possession du bien, dès la cinquième année de détention du bien. Passé un délai de 15 ans, la plus-value était exonérée d'impôt.

Mais, à partir de février 2012, l'abattement fiscal est progressif :

  • 2 % par année de détention après la 5ème année,
  • 4 % après 17 ans,
  • 8 % après 24 ans,
  • Exonération totale après 30 ans.