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Crédit immobilier : la loi Malraux

La loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles classés et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt. La loi de Finances pour 2013 visant à plafonner le montant total des niches fiscales n'a pas inclus la loi Malraux dans ce dispositif. Ainsi, l'avantage fiscal accordé par la loi Malraux s'ajoute aux 10 000 euros de niches fiscales.

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

  • La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi "aménagement") met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine.
  • Les travaux de restauration immobilière accomplis dans un secteur dit "sauvegardé" sont soumis à une autorisation, qu'ils concernent l'intérieur ou l'extérieur d'un bâtiment.
  • Le dispositif permet aux propriétaires d'immeubles anciens ayant fait l'objet d'une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restaurations réalisés.

Domaine d'application du dispositif

  • Peuvent bénéficier de la loi Malraux les personnes physiques (sachant que ces personnes peuvent être les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés).
  • Les immeubles restaurés doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), ou dans un secteur sauvegardé publié. Une déclaration d'utilité publique, prescrivant les travaux de restauration, est nécessaire s'il n'y a pas eu de publication.
  • Les biens concernés doivent être loués dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et ce en tant que résidence principale pendant au moins 6 ans.
  • Cet engagement de louer le bien pendant au moins 6 ans est également requis pour les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, sachant par ailleurs que l'associé doit s'engager à conserver ses parts sociales pendant cette même durée.
  • A noter : le propriétaire d'un immeuble assujetti au régime de la loi Malraux ne peut opter pour le régime du micro-foncier.

Avantages fiscaux liés au dispositif Malraux

  • Le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans limitation de montant, à l'exception de la part résultant des intérêts d'emprunt.
  • Ces avantages s'appliquent aux domaines suivants :
    • les charges déductibles des revenus fonciers
    • les dépense de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration
    • les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde
    • le déficit pris en compte pour le plafonnement de l'impôt sur la fortune (le dispositif concerne donc les contribuables imposés dans les plus hautes tranches du barème)
    • les intérêts d'emprunt imputables 10 ans sur les autre revenus fonciers
    • le gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition
    • l'imputation sans plafond des déficits fonciers sur le revenu global

    L'imposition lors de la revente

    • Le calcul de la plus-value réalisée lors de la revente ne prend pas en compte le coût des travaux - y compris après 6 ans.
    • Afin de limiter la taxation, il sera souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire : les plus-values immobilières bénéficiant d'un abattement de 5% par année de détention [voir fiche pratique relative à la fiscalité à l'achat et à la revente.

    Eventuelle requalification

    • La loi Malraux a fait l'objet de certaines critiques par le passé. On l'a dit mal conçue car beaucoup de programmes ont subi une requalification fiscale jusqu'en 1994.
    • Pour "rectifier le tir", une instruction administrative du 17 mai 1995 a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition des risques de requalification.

    Démarches à effectuer

    Si votre immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, et que vous souhaitez bénéficier des dispositions de la loi Malraux, vous devrez fournir aux services fiscaux les justificatifs suivants :
    • une note sur papier libre comportant l'adresse et la surface du logement, et un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l'achèvement des travaux, à usage de résidence principale du locataire, pendant 6 ans,
    • les déclarations 2042 et 2044 S,
    • une déclaration de revenus pour l'imputation sur le revenu global,
    • une copie du bail,
    • le cas échéant, la copie de l'autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l'architecte,
    • le cas échéant, la copie de la déclaration d'utilité publique.

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