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Comment choisir entre caution et hypothèque ?

En France, l'établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties en cas de défaut de paiement même si votre profil est jugé satisfaisant.

Pour garantir le prêt plusieurs choix sont possibles :

L’hypothèque : elle fait partie des garanties traditionnelles mais reste très couteuse. En effet, l’hypothèque permet à la banque qui a financé votre projet immobilier de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. De cette façon, la banque peut récupérer les sommes dues. Il existe deux sortes d’hypothèque : l’hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers ou PPD. Son coût est élevé puisqu’il comprend les honoraires du notaire (proportionnels au montant du crédit), le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres ainsi que la taxe publicité foncière. La deuxième s’adresse aux souscripteurs d’un crédit pour l’achat d’un bien ancien. Cette hypothèque ne comprend pas la taxe de publicité foncière.

La caution : il existe plusieurs formes de caution : la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d’un particulier. Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt. Ces établissements fonctionnent sur un mode de garantie de prêt qui est basée sur la mutualisation des risques. Ils couvrent l’achat d’un logement, d’un terrain ou la réalisation de travaux. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. Dans la plupart des cas, la caution mutuelle est plus avantageuse que l’hypothèque. A la différence d’une hypothèque, l’emprunteur n’est pas obligé de passer par un notaire ce qui permet d’éviter des frais d’entrée et de mainlevée. Le coût de la caution mutuelle se compose d’une contribution, remboursable jusqu’à 100% dans certains cas, et d’une commission. Le souscripteur peut même récupérer jusqu’à 75% de sa caution à l’échéance du prêt. Son montant peut s’élever entre 1 et 2.5% du montant du prêt. De plus, la caution mutuelle n’entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d’un crédit sous hypothèque. Avant de saisir les biens en dernier recours, la caution mutuelle privilégie d’autres issues comme le rééchelonnement de dettes. La caution « mutuelle fonctionnaire » fonctionne sur le même principe que ces sociétés à la différence que leurs tarifs défient toute concurrence, il arrive même dans certains cas que la « mutuelle fonctionnaire » garantisse gratuitement un prêt. La caution solidaire d’un particulier est très peu utilisée dans le cas des crédits immobiliers notamment parce que cette garantie n’est pas suffisante pour les banquiers.

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